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物業領軍者如何玩轉物業資本？
四個上市的物業公司體檢，暴露出物業公司盈利的真正未來路在何方。
“物業上市”成了熱門詞，“計劃分拆物業上市”成為上市房企給股東畫餅的標配動作，但是，迄今為止，僅有四家上市成功的物業公司：即先聲奪人的彩生活，央企背景的中海物業，獨立運作的中奧到家，還有剛剛掛牌新三板獲批的美易家，是花樣年又一大利器，號稱國內度假物業第一股。
三家公司各自擁有顯著特征：中海仍做傳統的高端物業服務，保持高凈利潤；彩生活主打增值服務，保持高凈利率；中奧到家未依托任何地產母公司，獨立運作轉型最為順利。
對他們賺錢模型的分析，暴露出物業公司盈利的真正未來路在何方。
模式之爭
同為上市物業公司中的領軍者，中海物業和花樣年之間千差萬別。
從2014年凈利潤來看，彩生活1.5億、中海1.04億、中奧到家0.56億。中海比彩生活少了四千多萬，從凈利率來看，花樣年去年的37.5%也遠高于中海。但重點是，兩家的盈利模式完全不同。
首先是物業費的收取方式，中海沿襲的是國內目前普遍采用的包干制運營模式，即業主向物業公司支付固定物業費，盈余或者虧損均有物業公司享有或承擔。
彩生活是薪酬制，即在預收的物業費之后，按照物業服務合同約定的支出，業主“多退少補”。現實是，隨著物業成本逐步升高，包干制物業公司為了不降低服務質量，獲取高額利潤是很艱難的。去年萬科物業去年凈利潤3.8億，金地、招商均不足一億。前中國物業管理協會會長謝家瑾之前接受樂居記者采訪時表示：“隨成本上漲，行業利潤率每年都在下降。”
同樣是包干制物業，剛剛在新三板掛牌獲批的美易家，2014年凈利潤僅0.38億。如果不是薪酬制，彩生活的利潤空間將不會太大。所以在包干制上市物業公司中，中海物業優勢明顯。
再次是業務構成，中海的傳統物業業態占了95％。而花樣年2014年年報顯示，彩生活的收入來源中，傳統物業的收入比例已降至54%。其余全是增值服務，包括社區金融、社區O2O等高毛利的盈利模式。這也是使其業界聞名、市值超過母公司的原因所在。
美易家玩轉新概念
幾乎與中奧到家上市同時，美易家掛牌新三板獲批。數據顯示，美易家的管理面積為845萬平方米，四家上市物業公司中規模最小。潘軍在美易家新三板掛牌獲批后對外表示：“美易家將加快打造線上線下相互融合的度假租賃分享體系。”
按照此前花樣年對美易家的各種描述，雖然不是像Airbnb那樣完全的C2C共享平臺，但比精品酒店的純線下重資產模式（房源為自建自營）靈活，是共享與自建自營結合的模式，類似途家。
招股書顯示，按照規劃，美易家在掛牌之后將在2年內至少重點選擇30個度假目的地，4年內至少選擇250個目標度假地，每個地方將選取一個或者多個度假物業，在全國主要度假目的地形成全覆蓋的項目網絡。
花樣年在2010年成立了“物業國際”部門，官方資料中顯示其“專注于高端商業物業的資產管理服務”。直到2015年的上半年，“物業國際”部門正式更名為“美易家商務服務集團”，同時“完成了商業計劃書的制定”，為向旅游地產轉型、謀求資本市場支持做準備。現狀是，美易家還是一家以商辦為主的物業公司，新業務無任何動靜，有股民在新三板上市之后吐槽“連APP都沒有，還挑戰途家呢。”
具體如何分配新老業務？一個接近花樣年的人士對見地君說：“現在來看，美易家還是一個傳統的物業公司，不會用激進的方式推進新型業務，一定是在傳統業務優勢的基礎上，逐步引進高附加值的度假物業，具體的比例不能確定，只能說順利的話就很快，不順利的話就慢慢增加比重。”
他還對見地君透露：“潘軍認為美易家的高利潤率帶來的現金流，是拓寬業務的基礎。美易家肯定不會走途家的模式。途家擴張是很快，但是它到現在還沒開始盈利，靠一輪輪的’外部輸血’ 來支撐，美易家不會這樣，走的肯定是穩妥甚至說是中庸的路線。”
美易家也在考慮在物業里加入金融玩法。半年報顯示，美易家已嘗試“＋理財”的小貸金融業務，但具體規模并未透露。
中奧“輕”得很順利
上市公司中，只有中奧到家在單一地做物業管理，沒有依托任何地產類母公司。
好處顯而易見，首先就是“輕”起來很順利，中奧三千多萬平米的管理面積，無任何重資產。中奧的O2O團隊已成立，增值服務在去年7月也已推出，一個典型的物業公司既無重資產牽絆，又在資本市場獲得支持，進行輕資產轉型會更加便利。
正如潘軍所言，轉型一定要依托強大的現金流。中奧到家在這方面表現不俗，作為一家專為中高端住宅提供服務的第三方物業公司，中奧到家過去三年的凈利率分別為19%、26.8%和33.4％，高于同是包干制的中海物業等公司。
但是，中奧到家也在資本助力下，開始尋求更多的盈利通道。
今年5月，互聯網投資機構嘉御基金和易居中國共同投資中奧到家，建立互聯網生活平臺。同時，中奧到家和1號店、房多多、實惠等互聯網公司合作，推送O2O服務，即“互聯網+”的社區生活方式。
總的來看，國內物業市場離“同質化”還非常遙遠，光是進入資產市場的這幾家公司就各有千秋。再加上，目前進入資本市場的物業公司，管理面積不足全國總面積的0.03%。物業的增長空間依然巨大，可開拓的利潤點依然尤其多。
（摘自 2015-12-07樂居新聞網）
